カテゴリ:土地探しについて( 3 )
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土地探し日記 ③
【住環境の優れている地域編】
 
住環境の優れている地域は、建築物の用途や建築基準法による制限が厳しいと言われています。

例えば、第1種低層住居専用地域では、建ぺい率、 容積率、斜線制限、絶対高さ制限、日影規制、
外壁の後退距離、建築物の用途制限など住居系の用途地域の中でも厳しい地域とされています。

 他の用途地域と比較すると制限が厳しいので、自分たちのプランに沿った家を
建てることができないのではないかと思う人が多いようですが、裏を返せば隣接地に建つ建物も
同じく制限が厳しいわけで、日照、通風など当該土地の妨げになる建物が隣接地に建つ可能性が低く、
各制限をクリアできれば住環境に優れている地域又は土地と言えます。
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周辺の用途地域は?』

自分が選んだ土地の用途地域はチェックしても、隣接する土地は? 土地が用途地域の境目にあると、
隣に高層の建物が建つことも。用途地域は不動産会社や私たち建設業者に問い合わせをすれば応えてくれます。
日当たりを考えれば、せめて南側の用途地域だけでも要チェック。

北側道路の良い点も!』

家の採光という点では、南側に広めの道路がある土地や角地に人気が集まる。
当然、同じ分譲地でも南側道路の土地は価格も高めです。一方で北側道路の土地は、
玄関や収納を道路側に配置すれば、明るい南向きのリビングを得られる。
土地の形状やプラン次第で明るい間取りが可能なのです。

時間帯別の現地の変化・・

正午前後に日当たりがよくても、朝夕が同じとは限りません。採光のいい家を建てるなら、
日をあらためて異なる時間帯もチェックしたいところです。
逆に強く当たる朝日や西日を避けたい場合、窓を設けないなど家の設計で対応可能です。
土地への不満部分は建物で解消できることもお忘れなく。(°υ<)」

以上、土地探し日記№①~№③として、簡単ではございますが、お話させていただきました。
これからも、住まいに関するアドバイスなど、お客様目線で、私なりにご説明できたらと思います。

そろそろクリスマスのムードを味わいたい今日この頃・・・。 ☆ミ
Top▲ | by Ordermade-house | 2009-12-11 19:09 | 土地探しについて | Comments(0)
土地探し日記 ②
今日の青空は雲ひとつなく清々しいです^^ 仕事&洗濯日和ですね。 明日は雨が降るらしいですョ・・・。
庭の樹木の葉もすっかり落葉し、美しい木の幹を堪能でき、それはまた季節の変化を感じます。

さて昨日のお話の「高い、安いには、必ず理由があります。」のところを更に詳しくまとまてみました。

【土地の条件による価格の違い編 】

 自分たちの希望する地域にしぼって、不動産業者や不動産広告などから土地について情報を収集すると、
同 じ地域でも 1坪あたりの坪単価が異なる場合があります。
事前に土地の相場を調べたのに 「なぜ」 坪単価が異なるのか、情報収集の段階では疑問に思うはずです。
希望する地域に区画数の多い分譲地があると、条件の似た土地が豊富にありますが、それ以外の場合は、
同じ条件の土地があまりないのが現状です。
実際、希望する地域を見に行くと様々な条件の土地があり、似たような土地があまりないことに気付くはずです。

希望する地域に様々な条件の土地があるということは、住環境にも様々な違いがあることになります。
土地にはその地域の相場がありますが、土地の条件や環境の違いによっては、同じ地域でも土地の評価や
坪単価又は価格に影響し違いがでてきます。

評価又は価額が高い土地の条件
 ・角地 / その中でも東南角地 ・土地に接する道路が南側にある ( 南道路・南向き ) ・容積率が高い土地
 ・供給施設、排水施設が整備されている・土地に接する道路の条件が良い

評価又は価額が低い土地の条件
 ・土地に接する道路が北側にある ( 北道路・北向き )・土地が変形である・土地に接する道路が狭い
 ・間口が小さい程、評価や価格が低い ・奥行きが深すぎたり、浅すぎたりする程、評価や価格が低い
 ・土地に高低差がある程、評価や価格が低い ・建築条件付土地 ・近隣に嫌悪施設などがある
 ・大きい土地程、評価や価格が低い

また、ある土地の適性な価格を知りたい場合、近隣地の価格、相場を調べることも大切ですが、
客観的な目安として地価公示から調べてみることも参考になります。
地価公示価格は土地の相場や実勢価格ではないが、地域の相対的な土地の比較ができます。

地価公示で比較した土地についての違いや評価などを、土地の価格を比較する要因としては、土地の形状 ( 整形、不整形 ) の違い、上下水道の整備状況の違い、土地の向き、間口、奥行き、面積の違い、駅までの距離や中心街への所要時間、交通手段 ( 徒歩圏、バス圏 ) の違い、前面道路の状況 ( 方位、幅員、舗装など ) の違い、用途地域の違い、買物エリア ( 最寄商店など ) の違い、周辺街路の整備・騒音・振動の違い、日照・採光の違い、その他 ( 都市計画道路予定地、路地状敷地、崖地・法地、高圧線下地、眺望、景観、前面道路との高低差 ) の違いなどについて比較してみてください。

「比較する要因がこんなにあるの」 と驚いている方、この要因についてお気づきだと思いますが、
ほとんどが住環境 ( 日照、通風、利便性、安全性など ) が土地の評価にかかわってきます。

何れにしても、気に入った土地を適正価格で購入でき、建築予算とのバランスが大事なのです。

少々話しが長くなり、分かりづらくなってしまったかな・・・^^ゞ
あまりむずかしく考えずに、一参考にしていただけると幸いでございます。

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Top▲ | by Ordermade-house | 2009-12-10 09:50 | 土地探しについて | Comments(0)
土地探し日記 ①
【土地探しに悩んだら編 】

土地をいろいろ探していると 「これは良い土地だ!!」 と思うことがあるはずです。

しかし、もっと良い土地があるのではないか、「もう少し土地を探してみよう」と、
また物件情報を収集し現地を見学することはよくあることです。

不動産を購入しようとするときには、 「ゆっくり、焦らず、慎重」 に不動産を探すべきですが、
土地は、「どうあるべきか」と考え過ぎると何がなんだかわからなくなり悩んでしまうことがあります。

それは、土地を探していると 土地にはそれぞれ違いがあり、
良い面も 悪い面もあることに気付いてくるからです。

たとえば、「自分たちの希望する物件だが、土地の購入予算を大幅に超えてしまう」、

「環境は良いが、交通の便が悪い」、「土地の価格は予定価格だが、土地の向きが良くない」、

「子供たちの学校には近いが、最寄りのスーパーが無い」、 例えをだすときりがない。

土地探しに煮詰まったら、いったん白紙にもどすべきです。

もう一度、家族と話し合い、自分たちの希望する物件について検討することをおすすめいたします。

それから、土地を選ぶことも大切ですが、 「住むのは家」 です。

不動産業者は土地の取引や法については得意としますが、販売を優先するあまり、
肝心要のそこに住まう家族のライフスタイルや、居心地のレベルまでは、考えてくれません。
 
高い、安いには、必ず理由があります。 

日当たりが最高なのに安い→道路が狭い・隣がお墓や工場・雨水が溜まりやすい・宅地造成が必要などなど。

見た目より高い→駅が近いなど交通の便が良い・近い将来開発計画がある・ライフライン(本下水・都市ガス)完備など。

しかし、一般の方が判断するには、とても難しい高価な買い物である。 

土地の形状や日当たりなど、完璧でなくとも、住宅の設計次第で、解決する方法もあります。

自分たちのマイホームプランに支障がある土地は、なるべく避けるべきですが、

たくさんの土地を見て検討したときに 「これは良い土地だ!!」 と思った土地は、

土地選びの答えとしては割りと正解なのかもしれません。

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私たちは、お客様と共に満足のいく暮らしの場所を探し歩くことが夢の実現への近道だと考える。
Top▲ | by Ordermade-house | 2009-12-09 16:21 | 土地探しについて | Comments(0)
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